Immobilienertragsteuer

Immobilienertragsteuer

Steuerliche Aspekte einer Immobilienveräußerung

  1. Veräußerungs- und Spekulationsgewinn
    Gewinne aus der Veräußerung privater Liegenschaften werden ab 1. 4. 2012 unbefristet besteuert. Bei Immobilien, die nach dem 31. 3. 2012 veräußert werden, ist hinsichtlich der Besteuerung zwischen „steuerverfangenen Immobilien“, die ab dem 1. 4. 2002 (bzw. 1. 4. 1997) entgeltlich angeschafft wurden, und „Altfällen“ zu unterscheiden.

    1. „Steuerverfangene Immobilien“: 30 % Steuer auf Veräußerungsgewinn
      Im Regelfall unterliegen Immobilien, die ab dem 1. 4. 2002 angeschafft wurden (bzw. ab dem 1. 4. 1997, falls eine Teilabsetzung für Herstellungsaufwendungen in Anspruch genommen wurde) einer einheitlichen Immobilienertragsteuer in Höhe von 30 % des Veräußerungsgewinns, der Differenz zwischen Anschaffungskosten und Verkaufspreis. Steuermindernd wirken sich Instandsetzungs- und nachträgliche Herstellungsmaßnahmen aus. Geltend gemachte Absetzbeträge von Anschaffungs- und Herstellungskosten einschließlich jener AfA, welche bei der Berechnung der besonderen Einkünfte (Details siehe unten) abgezogen worden ist, sowie offene Teilabsetzbeträge für Instandsetzungsaufwendungen müssen hinzugerechnet werden.
      Ab einer Behaltedauer von 10 Jahren kann eine Inflationsabgeltung in Höhe von 2 % pro Jahr, insgesamt gedeckelt mit 50 %, geltend gemacht werden, d. h. ab dem 35. Jahr wird der Spekulationsgewinn mit 12,5 % besteuert.
      HINWEIS: Vor allem bei vermieteten Immobilien sollte die Ermittlung des Veräußerungsgewinns nur im Zusammenwirken mit dem Steuerberater und Immobilienverwalter des Verkäufers ermittelt werden. Die Meldung und Abfuhr der Immobilienertragsteuer hat durch den Parteienvertreter (Vertragserrichter) spätestens am 15. Tag des auf den Kalendermonat des Zuflusses zweitfolgenden Kalendermonats zu erfolgen.

    2. „Altfälle“: 4,2 % bzw. 18 % Steuer auf gesamten Kaufpreis
      Bei einem letzten entgeltlichen Erwerb vor dem 1. 4. 2002 (bzw. im Falle von geltend gemachten Teilabsetzungen gem. § 28 Abs. 3 EStG 1. 4. 1997) wird pauschal der Veräußerungserlös (tatsächlich erzielter Kaufpreis) besteuert.
      - 4,2 % vom Veräußerungserlös bzw.
      - 18 % vom Veräußerungserlös, wenn seit dem 1. 1. 1988 eine Umwidmung stattgefunden hat

      Über Antrag ist es in jedem Fall möglich, den Spekulationsgewinn zu errechnen und diesen mit 25 % zu versteuern oder aber auch mit dem Einkommensteuertarif zu veranlagen.

  2. Befreiung von der Immobilienertragsteuer
    1. Hauptwohnsitzbefreiung (für Wohnung oder Haus mit Grundstück)
      Wenn eine Immobilie ab der Anschaffung mindestens zwei Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz (HWS) gedient hat oder ein 5 Jahre durchgehender HWS in den letzten 10 Jahren vor Veräußerung gegeben war und in beiden Fällen nun der HWS aufgegeben wird, fällt keine Immobilienertragsteuer an.
    2. Selbst erstellte Gebäude
      Eine Steuerbefreiung ist auch für selbst erstellte Gebäude (Veräußerer hat die Bauherreneigenschaft) gegeben: Diese Gebäude dürfen aber in den letzten 10 Jahren vor Veräußerung nicht zur Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung verwendet worden sein.
    3. Weitere Ausnahmen
      Weitere Ausnahmen sind für Tauschvorgänge im Rahmen eines Zusammenlegungs- oder Flurbereinigungsverfahrens vorgesehen sowie für Anrechnung von Grunderwerbsteuern und Stiftungseingangssteuern sowie Erbschafts- & Schenkungssteuern der letzten 3 Jahre vor Veräußerung auf die Spekulationssteuer.
      Die Erklärung der Steuer bzw. Meldung hat durch Selbstberechnung der Parteienvertreter über https://finanzonline.bmf.gv.at zu erfolgen und ist bis 15. des zweitfolgenden Monats durchzuführen.

  3. Besondere Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung
    Wurden innerhalb von 15 Jahren vor der Veräußerung eines Gebäudes Herstellungsaufwendungen (Verbesserungen) gemäß § 28 Abs. 3 EStG 1988 auf 10 bzw. 15 Jahre oder in den Jahren 1997 bis 1999 verteilt abgeschrieben oder gegen steuerfreie Rücklagen verrechnet, so hat der Veräußerer die Differenz zwischen dieser erhöhten Abschreibung und der rechnerischen »Normal-AfA« für Herstellungsaufwand als »besondere Einkünfte aus Vermietung« nachzuversteuern. Wenn seit dem ersten Jahr, für das die Herstellungsaufwendungen in Zehntel- und Fünfzehntelbeträgen abgesetzt wurden, mindestens sechs weitere Jahre verstrichen sind, sind über Antrag diese »besonderen Einkünfte«, beginnend mit dem Veranlagungsjahr, dem der Vorgang zuzurechnen ist, gleichmäßig verteilt auf drei Jahre anzusetzen.

  4. Verlust der Zehntel- bzw. Fünfzehntelabsetzung
    Wenn der Verkäufer für Instandsetzungs- und Herstellungsaufwendungen einen Antrag auf Absetzung in Teilbeträgen gemäß § 28 Abs. 2, 3 und 4 EStG 1988 (Zehntel- bzw. Fünfzehntelabsetzung) gestellt hat, geht das Recht der Absetzung der im Zeitpunkt des Verkaufes noch nicht geltend gemachten Zehntel- bzw. Fünfzehntelbeträge für den Verkäufer und den Käufer verloren.

  5. Vorsteuerberichtigung und Umsatzsteuer
    Vorsteuerbeträge, resultierend aus Anschaffungs- und Herstellungsaufwendungen, sowie aus Großreparaturen, sind bei Übertragung unter Lebenden innerhalb der nachfolgenden 19 Jahre anteilig zu berichtigen. Für bereits vor dem 1. 4. 2012 genutzte bzw. verwendete Anlagegüter gibt es aber eine Übergangsvorschrift, die einen neunjährigen Berichtigungszeitraum vorsieht. Bei unternehmerischer Nutzung des Rechtsnachfolgers (z. B. Zinshaus) kann die Vorsteuerberichtigung vermieden werden, indem 20 % Umsatzsteuer zum Kaufpreis zusätzlich in Rechnung gestellt wird. Da die Umsatzsteuer Teil des Kaufpreises ist, muss im Kaufvertrag auf diesen Umstand Bezug genommen werden.

  6. Verkauf von Waldgrundstücken
    Die stillen Reserven aus dem stehenden Holz werden aufgedeckt und sind zu versteuern.

  7. Grunderwerbssteuer und Grundbucheintragsgebühr
    Für die Bezahlung der Grunderwerbssteuer und der Grundbucheintragungsgebühr haften Erwerber und Verkäufer solidarisch.

  8. Grundstücksparzellierung
    Bei Grundstücksparzellierung kann unter bestimmten Umständen eine gewerbliche Tätigkeit vom Finanzamt angenommen werden. Die steuerlichen Auswirkungen können nur von Ihrem Steuerberater bei Prüfung des Einzelfalls angegeben werden.